রাজউক ২০২২ সালে ডিটেইলড এরিয়া প্ল্যান (DAP 2022-2035) প্রবর্তন করে, যা ২০২৩ সালে সংশোধিত হয়। নতুন এই পরিকল্পনা বিশেষত ফ্লোর এরিয়া রেশিও (FAR) সংক্রান্ত নীতিমালায় বড় ধরনের পরিবর্তন এনেছে এবং নির্মাণ পরিকল্পনার নিয়ম-কানুনে নতুন মাত্রা যোগ করেছে।
DAP 2022-2035 -এর নতুন দিকসমূহ
১. শুধু আবাসিক প্লটে প্রভাব
DAP 2022-2035 ফ্লোর এরিয়া রেশিও (FAR) শুধুমাত্র আবাসিক (residential) / মিশ্র ব্যবহার (Mixed-use) প্লটের জন্য প্রযোজ্য।
বাণিজ্যিক বা শিল্প প্লট ফ্লোর এরিয়া রেশিও (FAR) ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ২০০৮ এর পুরোনো নিয়ম অনুযায়ী চলবে।
২. ল্যান্ড ইউজ ক্লিয়ারেন্সের পরিবর্তে প্ল্যানিং পারমিট
আগে: নির্মাণ পারমিটের জন্য জমির ল্যান্ড ইউজ ক্লিয়ারেন্স নেওয়া বাধ্যতামূলক ছিল।
এখন: প্ল্যানিং পারমিট নিতে হবে, যা পূর্ব নির্ধারণ করে দিবে:
প্লট অকুপেন্সি টাইপ। (যা আগেও ল্যান্ড ইউজ ক্লিয়ারেন্স এ উল্লেখ করে দেওয়া হতো।)
অনুমোদিত ফ্লোর এরিয়া রেশিও (FAR)।
মোট নির্মাণযোগ্য আয়তন (Build Area)।
সর্বোচ্চ আবাসিক ইউনিট সংখ্যা (Number of Units)।
৩. ফ্লোর এরিয়া রেশিও (FAR)
রোড ভিত্তিক FAR: প্লটের অ্যাক্সেস রোডের প্রস্থ অনুযায়ী নির্ধারিত।
[(রেফারেন্স: পরিশিষ্ট ৩.৫ : প্লট ভিত্তিক FAR সূচক (বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা ২০২২-২০২৩ : ১ম খন্ড : পৃষ্টা ৪৬২)]
এরিয়া FAR: জনসংখ্যার ঘনত্ব, বিদ্যমান অবকাঠামো এবং কমিউনিটি সুবিধার ওপর নির্ভরশীল।
[রেফারেন্স: পরিশিষ্ট ৩.৬ : এরিয়া ভিত্তিক FAR সূচক (বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা ২০২২-২০২৩ : ১ম খন্ড : পৃষ্টা ৪৬৩-৪৭৪)]
গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন: আগে যেমন সর্বজনীন প্লট ও রোড প্রশস্ততা ভিত্তিক FAR ছিল, এখন FAR নির্ধারণ এলাকা ভিত্তিক ও প্লটের অ্যাক্সেস রোড প্রশস্ততা অনুযায়ী।
৪. ব্লক-ভিত্তিক উন্নয়ন পদ্ধতি
বড় প্লট (১ বিঘা বা ২০ কাঠা বা তারচেয়ে বড় প্লট ) এর জন্য ব্লক-ভিত্তিক উন্নয়ন পদ্ধতি চালু হয়েছে। এই ক্ষেত্রে অতিরিক্ত প্রণোদনা FAR পাওয়া যাবে।
[রেফারেন্স: ৩.৬.১০. : সারণি ৩.৩১ (বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা ২০২২-২০২৩ : ১ম খন্ড : পৃষ্টা ১১৫)]
DAP 2022-2035 : চ্যালেঞ্জ এবং উদ্বেগ
১. ওয়ার্ডভিত্তিক বৈষম্য
এরিয়া FAR-এর বৈষম্যের কারণে ঢাকার বিভিন্ন এলাকায় উন্নয়নের সুযোগে বিরাট ফারাক দেখা দিচ্ছে।
কিছু এলাকায় উন্নয়নের সুযোগ বেশি, অন্যদিকে কিছু এলাকায় সীমাবদ্ধতা কঠোর।
এর ফলে বিনিয়োগ, অবকাঠামো উন্নয়ন এবং অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ড নির্দিষ্ট এলাকায় সীমাবদ্ধ হয়ে পড়বে, যা শহরের ভারসাম্যহীন উন্নয়নে ভূমিকা রাখবে।
২. সর্বোচ্চ আবাসিক ইউনিটের সীমাবদ্ধতা
একটি প্লটে সর্বোচ্চ আবাসিক ইউনিট নির্ধারণ আবাসন খাতের সৃজনশীলতায় বাধা সৃষ্টি করছে।
চাহিদার ভিত্তিতে প্রকল্পের পরিকল্পনা ও বাস্তবায়ন কঠিন হয়ে দাঁড়িয়েছে।
এতে আবাসিক ইউনিট এর মূল্য মানুষের নাগালের বাহিরে চলে যাবে। বিশেষ করে আবাসিক ইউনিট এর সল্পতার কারণের মধ্যবিত্ত এবং নিম্ম মধ্যবিত্ত মানুষের চাহিদা মেটাতে পারবে নাহ।
৩. নগর উন্নয়নের ওপর প্রভাব
FAR সীমাবদ্ধতার কারণে কিছু এলাকায় আবাসনের খরচ বেড়ে যেতে পারে।
বিনিয়োগকারীরা কঠিন এলাকাগুলো এড়িয়ে যেতে পারেন, যার ফলে শহরের উন্নয়ন অসম হয়ে পড়বে।
সর্বসাকুল্যে এই অসম FAR বন্টন অগ্রহনযোগ্য। যা গরিব এবং ধনীর ব্যবধান আরো বাড়াবে। একটা একটা শহরের জন্য, সমাজের জন্য সর্বোপরি দেশের জন্য বিপদজনক।
DAP 2022-2035 : উন্নয়নের জন্য প্রস্তাবনা
১. ভারসাম্যপূর্ণ FAR নীতি প্রণয়ন
ঢাকার বিভিন্ন ওয়ার্ডের মধ্যে বৈষম্য দূর করতে অন্তর্ভুক্তিমূলক এবং ন্যায়সঙ্গত FAR নীতি প্রণয়ন।
সব এলাকায় সমানভাবে অবকাঠামো ও সুবিধা নিশ্চিত করা। এতে বিনিয়োগ, অবকাঠামো উন্নয়ন এবং অর্থনৈতিক কর্মকান্ডে একটি সামঞ্জস্যপূর্ণ পরিবেশ তৈরী হবে ।
২. নির্মাণ ইউনিট সীমার নমনীয়তা
সৃজনশীল স্থাপত্য পরিকল্পনা এবং বাজারের চাহিদার সঙ্গে সামঞ্জস্য রেখে নীতিমালা উন্নয়ন।
এই সীমাবদ্ধতা তুলে দিলে প্রজেক্ট পরিকল্পনায় নমনীয়তা আসবে, যা বাজারের চাহিদা অনুযায়ী আবাসনের মূল্যকে যুক্তিসঙ্গত রাখতে সাহায্য করবে।
৩. স্মার্ট নগর নীতি
উদ্ভাবনী নকশা ও স্মার্ট পরিকল্পনার মাধ্যমে টেকসই এবং সমন্বিত নগর উন্নয়ন নিশ্চিত করা।
আবাসিক এলাকার সঙ্গে আরও বেশি কমিউনিটি স্পেস, খেলার মাঠ, পার্ক, কমিউনিটি সেন্টার, এবং পাবলিক ফ্যাসিলিটি অন্তর্ভুক্ত করা উচিত।
এর ফলে মানুষের জীবনযাত্রার মান বৃদ্ধি পাবে এবং শহরের বসবাসযোগ্যতা বাড়বে।
DAP 2022-2035 এর মূল উদ্দেশ্য হতে হবে এ বিষয় গুলো নিশ্চিত করা।
উপসংহার
ড্যাপ ২০২২-২০৩৫ (DAP 2022-2035) ঢাকার দীর্ঘমেয়াদী উন্নয়নে ইতিবাচক প্রভাব ফেলতে পারে যদি এটি আরো অন্তর্ভুক্তিমূলক এবং নমনীয় হয়। সাথে DAP 2022-2035 প্রতিটি এরিয়া তে কমিউনিটি স্পেস, খেলার মাঠ, পার্ক, এবং পাবলিক ফ্যাসিলিটি ভারসাম্যপূর্ণ ভাবে বন্টন নিশ্চিত করবে। নয়তো DAP 2022-2035 একটি ব্যর্থ প্রচেষ্টা হয়ে একটি বিভেদপূর্ণ ভবিষতের ঢাকা নির্মাণ করবে। যা কখনোই কাম্য নয়। আমাদের সম্মিলিত প্রচেষ্টায় একটি ভারসাম্যপূর্ণ, টেকসই, এবং সৃজনশীল নগর ভবিষ্যৎ গড়ে তোলা সম্ভব।
আপনার মতামত জানাতে আমাদের সঙ্গেই থাকুন!
#আর্কিটেক্ট #ইঞ্জিনিয়ার #উত্তরা #গুলশান #চট্টগ্রাম #ঢাকা #নির্মাণকারী #নির্মাণকৌশল #প্রকৌশলী #বসুন্ধরা
#বাংলাদেশ #রাজউক #স্থপতি #স্থাপত্য #স্থাপত্যশিল্প #পূর্বাচল #আফতাবনগর #বনশ্রী #খিলগাঁও #শান্তিনগর #ইউনাইটেডসিটি #বাড্ডা #কড়াইল #বনানী #মহাখালী #তেজগাঁও #নিকেতন #লালমাটিয়া #মোহাম্মদপুর #ধানমন্ডি #আদাবর #পল্লবী #মিরপুর #সেনানিবাস #মিরপুরডিওএইচএস #ডিওএইচএস #নিকুঞ্জ #বাউনিয়া #ভাটারা #নদ্দা #কালাচাঁদপুর #বারিধারা #বারিধারাডিওএইচএস #রামপুরা #শান্তিবাগ #মতিঝিল #ইস্কাটন #সিদ্ধেশ্বরী #রাজারবাগ #পল্টন #ওয়ারী #নবাবপুর #রমনা #কলাবাগান #রায়েরবাজার #নবিনগর #হাউজিং #নগর #বসিলা #শ্যামলী #আগারগাঁও #শহর #ঢাকাশহর #খিলক্ষেত #আজমপুর #টঙ্গী #গাজীপুর #নারায়ণগঞ্জ #কুমিল্লা #ফরিদপুর #সাভার
Comentarios